Contractul cu agenția imobiliară
Peste 20 de ani de dezvoltare imobiliara din Ekaterinburg au existat mai multe agenții imobiliari profesionale și competente. Cu toate acestea, orice piață funcționează în cadrul legal. Cu toate acestea, în unele cazuri, agent imobiliar de muncă depășește obligațiile stabilite acord de agenție. De exemplu, există cazuri în care specialiștii agenției ajută la client, în cazul în care vânzătorul nu este în grabă să părăsească apartamentele vândute. Deși a fost de acord cu termenii contractului.
Cu toate acestea, există cazuri în care există conflicte. Marea majoritate a cauza originii lor constă în formularea șiret a contractului. La proces, clientul este probabil să-și piardă. Luați în considerare situația în care „veriga slabă“ a contractului poate fi corectată în favoarea clientului.
Listă de servicii de agenție
Avocați agenții imobiliare recomandă clienților să insiste ca agent imobiliar taxe, au fost în detaliu și cât mai exact subliniat în contractul de agenție. Mai jos sunt declaratii care ar putea fi interpretate în două moduri, precum și acele elemente sunt contracte care ar putea dăuna intereselor clientului. Toate formulările sunt citate de contracte, care sunt utilizate în agențiile imobiliare din Ekaterinburg.
1. „căutare și afișare obiecte care îndeplinesc cerințele clienților.“
De regulă, contractul nu înregistrează numărul exact de obiecte care vor fi oferite clientului pe durata contractului. Desigur, este posibil ca clientul va bucura de primul pentru a arăta plat, și el ar cumpăra. Cu toate acestea, utilizatorii forumuri urbane exprimă de multe ori nemulțumirea față de agenții imobiliari care, cred ei, ridica și transporta arată prea puține obiecte. Interesant, în cazul în care un client le va găsi obiectul și de a dobândi o în perioada contractului, acesta va fi obligat să plătească agentului comisiei sale. Același lucru se va întâmpla în caz de încetare anticipată a contractului la inițiativa clientului.
Experții piață cred că acest alineat ar trebui să fie completate cu acorduri Ural agentii imobiliare.
Lyudmila Plotnikova, avocat UPN:
„Eu cred că agenția ar trebui să scrie că selecția trebuie să fie prezentat cel puțin trei până la cinci facilități pe durata contractului. Acordul este necesar să se prescrie caracteristicile obiectului pe care doriți să le achiziționați. Clientul poate oferi, deoarece cel puțin 200 de obiecte, chiar dacă prețul întreg, dar nici unul dintre ei nu va funcționa. "
2. „Pentru a pregăti documentele necesare pentru executarea corectă a tranzacției.“
Acest paragraf nu dezvăluie exact cine - agent sau client - va colecta referințe. Prin „pregătirea documentelor“, în acest caz, poate fi înțeleasă ca primirea tuturor documentelor necesare tranzacției pentru client, și să verifice că toate referințele furnizate de client și chiar și așezarea lor într-un dosar în ordine pentru a furniza documentele de înregistrare. Avocații recomandă să se stabilească, care va colecta documentul și să reflecte acest lucru în contract.
3. „Promovarea stabilirea unor decontări reciproce între părți.“
Poate că agentul de către cumpărător va face lobby ideea de a folosi bănci de celule pentru așezări sau, cel puțin, să insiste asupra utilizării serviciilor bancare pentru conversia și verificarea bancnotelor. Într-un fel sau altul, dar rolul unui agent imobiliar în procedura de așezări nu este clar. Va agentul imobiliar pentru a recalcula suma sau verifica autenticitatea bancnotelor pe cont propriu, și dacă eroarea este un motiv de reducere a remunerației sale sau chiar un motiv de încetare a contractului? Aceste întrebări rămân deschise.
5. „După semnarea contractului cu cumpărătorul să efectueze împreună cu opțiunile de căutare a clientului pentru a cumpăra obiect.“
Acest punct - acesta este un extras din acordul privind schimbul de locuințe (apartamente implică vânzarea de achiziție a clientului și altele). În mod ideal, cele două tranzacții pentru eliminarea și achiziționarea trebuie să fie efectuate cu un interval minim, de preferință, în aceeași zi. Cu toate acestea, în conformitate cu paragraful de mai sus, facilitatea de căutare pentru achiziționarea trebuie să fie în ziua semnării contractului de vânzare este doar începutul. Rețineți că, în așezările Yekaterinburg între părți sunt efectuate la momentul semnării contractului. Astfel, clientul se execută riscul de a fi lăsat în pace cu banii din vânzarea unui apartament pentru câteva săptămâni sau chiar luni. Și având în vedere rata de creștere a prețurilor locuințelor în Yekaterinburg, după câteva luni de căutări s-ar putea găsi că bani pentru a cumpăra proprietatea dorită nu este suficient.
Lyudmila Plotnikova, avocat UPN:
Ca să nu rămână pe termen lung cu numerar, ar trebui să fie stabilită în perioada de contract, în cursul căreia ar trebui să se facă tranzacția contra. Mai mult, poate fi furnizat un agent responsabil pentru deprecierea veniturilor din valoarea de vânzare (de exemplu, plata unei penalități care este egală cu rata de refinanțare).
1. Obținerea unei informații despre agent imobiliar grevarea a obiectului - să solicite un certificat din Registrul de stat unificat;
2. Obținerea unei informații agent imobiliar cu privire la disponibilitatea datoriilor pentru utilități;
3. Obținerea de informații despre agentul imobiliar înregistrat în apartament se confruntă - cerere de informații în biroul de pașapoarte;
4. Verificați proprietarii de apartamente, precum și persoanele înregistrate în apartament, pentru contul într-un dispensar psychoneurological sau narcologică.
Lista nu este exhaustivă și poate fi completată în fiecare Cazul.
Rețineți că, în cuvintele de Agenții imobiliari promit de obicei pentru a face aceste acțiuni, și mulți fac acest lucru, dar din cauza marea responsabilitate în majoritatea Executivului a contractului de agenție, aceste elemente nu sunt înregistrate.
remunerația agentului
1. „Plata se face prin recompensa Realtor __% plată, sau după semnarea contractului, sau după semnarea contractului cu obiectul de client. Părțile au convenit o taxă poate fi plătită într-o ordine diferită. "
Achiziționarea și selecția de apartamente clientul ar trebui să fie pregătit să facă o plată în avans pentru serviciile unui agent imobiliar. Astfel, o parte din taxa care trebuie plătită pentru a efectua lucrările. Mai mult decât atât, în cazul în care valabilitatea clientul nu are timp pentru a alege un contract de apartament, nu faptul că agentul va returna plata în avans, ca parte a serviciului furnizat, agentul de timp pierdut și cheltuielile efectuate. Prin urmare, se recomandă clientul să prescrie în contract, agentul va primi comision numai după înregistrarea drepturilor de proprietate în gestionarea Registrului rus. Sau precizează cazurile în care plata este rambursat.
2. „Clientul este obligat să plătească o taxă de agent de mai jos de $ __ cu costul de locuințe.“
Ca o regulă, comisionul agenției imobiliare din Ekaterinburg este de 3-5% din prețul de achiziție. Experții recomandă să se specifice în contract valoarea remunerației sub forma unei sume fixe. În caz contrar, agentul poate fi interesat în a oferi clientului cele mai scumpe facilități.
3. „În cazul obiectului de vânzare la un preț ce depășește suma specificată în clauza 1.1. contract, agent imobiliar devine o __% din diferența "
Determinarea valorii de piață curentă a obiectului - aceasta este una dintre responsabilitățile unui agent imobiliar. Evaluarea informale, ci mai degrabă practic. Se crede că agentul poate da, pe baza propriei lor experiențe și cunoașterea situației actuale a pieței. În cazul în care contractul prevede ca agentul va primi un procent din diferența dintre prețul inițial și prețul de vânzare, atunci agentul a fost inițial tentat să subestimeze costul apartamentului. Și numai atunci, de comun acord cu vânzătorul pentru a ridica prețul și ridica o parte din diferența de tine.
4. „Agent imobiliar este de acord să ofere clientului posibilitatea de a inspecta cel puțin (cantitatea recomandată de cel puțin 3-5 opțiuni) __ opțiuni, pe deplin îndeplinesc cerințele obiectului. În caz de refuz al Clientului a tuturor opțiunilor, acesta din urmă se angajează să plătească taxa de agent imobiliar jos în razmere__“.
5. „Clientul face plata partiala pentru obiect, în valoare __ la semnarea prezentului contract și un transfer parțial al unui obiect suplimentar de nu mai __ cererea de agent imobiliar, atunci când se face o plată parțială către vânzător (deținătorii) obiect sau a reprezentanților acestora.“
La semnarea contractului proprietarul este de acord să vândă obiectul său de o valoare mai mare decât el a planificat. Diferența dintre prețul cerut și prețul de vânzare devine comision agent imobiliar. Atunci când un cumpărător găsește un obiect adecvat, agentul oferă dreptul de a face un avans, obiectul a fost scos din vânzare și a oferit altora. Avansul va fi depus în agenție imobiliară, care este parte a vânzătorului. Se crede că societatea imobiliare pentru a transfera bani este depus înainte de afacere mai sigur decât o persoană fizică, care poate scăpa din fondurile primite într-o direcție necunoscută.
Cu toate acestea, în cazul în care înainte de a intra tranzacția cumpărătorul își schimbă decizia de cumpărare, a reveni plata în avans nu va fi ușor. Faptul că serviciul a fost furnizat în parte (obiectul este scos de la vânzare, nu sunt păstrate în căutarea altor cumpărători, colectate informațiile necesare), iar clientul trebuie să plătească o taxă. Această sumă este preluată din avansul.
Lyudmila Plotnikova, avocat UPN:
„Să presupunem că am decis să cumpere o casă și a făcut o plată în avans pentru achiziționarea de apartamente. Agenția este pregătită pentru mine un pachet de documente pentru un împrumut pentru a cumpăra acest apartament, am fost dus la banca, a ajutat face o declarație. Am Banca aprobă vânzătorii de împrumut sunt dispuși să meargă pe afacere, pregătește toate documentele necesare, agenția a pregătit un contract de vânzare. Anunță-mă despre data de lansare pentru afacere. Dar în ultimul moment m-am decis că acest apartament nu mi se potrivește. În această situație, normele Codului civil, potrivit căruia clientul are dreptul de a refuza să furnizeze servicii, ci un loc de muncă, care a respectat cu agenția, trebuie să plătească proporțional cu volumul de muncă efectuate. "
În conformitate cu recomandarea CPF au următoarele taxe agenție de structură (3-5% din valoarea taxelor agentului imobiliar sunt luate ca 100%):
inregistrare proxy al proprietarului apartamentului pentru a obține un avans asupra obiectului
Astfel, agentul poate dovedi că serviciul, de exemplu, au fost furnizate de 85%, iar cererea pentru plata remunerației. Cu toate acestea, nu este clar dacă specialistul imobiliar va fi în măsură să dovedească în instanță că a fost ținut în mod legal în avans. Cel mai probabil, instanța va oferi agentului de a returna clientului în jos de plată. Un agent imobiliar pentru a recupera de la fostul client pierderile suferite de fapt, au ajuns la reconvențională.
Valabilitatea contractului
Contractul pentru furnizarea de servicii trebuie să fie o anumită perioadă de valabilitate, precum și condițiile de prelungire a termenului și rezilierea contractului. Experții recomandă să intre într-un contract de cel mult trei luni.
Lyudmila Plotnikova, avocat UPN:
anularea unui acord
contractele de servicii Agenția poate fi reziliat prematur, fără penalități doar în trei cazuri:
1. forță majoră (forță majoră);
2. Moartea proprietarului sau pierderea capacității acestora;
3. Actele autorităților publice (guvernamentale locale), excluzând posibilitatea de îndeplinire a obligațiilor care decurg din contract.
În alte cazuri, prevăzute penalități pentru rezilierea unilaterală a contractului. De obicei, rezoluția fină este egală cu cantitatea de agent de compensare Estate. Cu toate acestea, avocații sunt încrezători că sancțiunile avute în vedere nu sunt legitime.
Marina Timoshenkova, Co SROO "Societatea pentru Protecția Drepturilor Consumatorului din Sverdlovsk Regiune":
„Avem un astfel de lucru ca“ un eșec de execuție a contractului de serviciu ". În conformitate cu articolul 32 din Legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor“, serviciul de client poate retrage în orice moment din contract pentru a furniza servicii și de a cere returnarea fondurilor, după deducerea cheltuielilor suportate efectiv. Cu toate acestea, în cazul în care clientul dorește să rezilieze contractul, agenții imobiliare aplică, de obicei, penalizări pentru ceea ce contractul este reziliat unilateral. Acest lucru este greșit. În cazul în care există costuri reale suportate, documente de plată validate, Agenția are dreptul de deducere. În cazul în care costurile nu sunt susținute de documente de plată, apoi se colectează de la client orice sume pe nedrept. "
Clientul poate insista ca pedeapsa pentru rezilierea anticipată a contractului în mod unilateral au fost înlocuite cu plata costurilor suportate efectiv de agentul imobiliar (care, de altfel, trebuie să fie confirmate prin documente de plată).
răspunderea contractuală
Potrivit avocaților, în Ekaterinburg Agenții imobiliari sunt responsabili față de client, în doar trei cazuri:
1. Nerespectarea obligațiilor contractuale (pasibile de plata unei amenzi);
2. Pierderea documentelor (agent singur restabilește documentele, penalitățile nu sunt furnizate).
3. De vânzare către părți terțe (întoarcere cumpărător transferate fonduri pentru achiziționarea obiectului și plata unei penalități în valoare de rata de refinanțare a Băncii Centrale).
În cazul în care clientul nu va fi în măsură să înregistreze dreptul de proprietate al apartamentului, care a fost selectat de către un agent imobiliar, sau au alte probleme cu obiectul, conform contractului cu clientul pentru a solicita un agent imobiliar va avea nimic. Cu toate acestea, Codul civil prevede artistul responsabil pentru calitatea proastă a serviciilor prestate. Și, ca rezultat al serviciului agent imobiliar - este achiziționarea unui client apartament, iar clientul este lăsat fără proprietatea achiziționată, se consideră că serviciul nu a fost furnizat.
Marina Timoshenkova, Co SROO "Societatea pentru Protecția Drepturilor Consumatorului din Sverdlovsk Regiune":
„“ Cumpărătorul a apelat la agenția imobiliară, agentul l-au dus la apartament. După încheierea contractului de vânzare sa dovedit că apartamentul este angajat la banca. Problema este că agenția imobiliară nu este responsabil pentru proprietate, care oferă clientului său, și imediat orice responsabilitate ia. Dar Codul civil prevede că contractul de cumpărare și vânzare a apartamentului nu ar trebui să fie împovărate, nu ar trebui să fie în detenție, care este, trebuie să fie liber de drepturi ale terților. Cum agenția să verifice documentele - istoria este tăcut. Cumpărător, deși conștiincios, dar el este obligat să restituie bunul. În cazul daunelor interese solicitate de agenție la proprietate, clientul a revenit la contravaloarea plătită agentului. "
Chiar dacă agentul are o reputație excelentă și este recomandat de către toți prietenii și cunoscuții, contractul pentru furnizarea de servicii, în cazul în care un echilibru al intereselor ambelor părți, este necesar să se înregistreze cât mai bine posibil. Acest lucru va ajuta nu numai pentru a menține relația de afaceri cu un agent imobiliar, dar nu distrug prietenia.