Contractul de vânzare de bunuri imobiliare - 74 YURKOM

Conceptul de contract de vânzare imobiliare

Prin natura juridică a contractului de vânzare de bunuri imobiliare:

• • consensuală (ridică drepturi și obligații civile, deoarece părțile au ajuns la un acord, transferul ulterior al unui lucru sau a altor acțiuni deja puse în aplicare în vederea punerii în aplicare a acestora);
  • oneroase;
  • două căi (creează obligații pentru ambele părți);
  • sinallagmatichesky (vzaimnoobyazyvayuschy, fiecare dintre cele două obligații reciproce este o condiție prealabilă pentru celălalt, mediază schimbul de obligații reciproce, prevedere).

Obiectul de vânzare de bunuri imobiliare

Obiectul contractului de vânzare - un obiect material (lucru, proprietate) sau necorporale (informații) din lume, care are ca scop direct sau care este direct legată de voința părților contractante și care este suficient de individualizat pentru a se distinge de alte obiecte.

Deoarece ca subiect al contractului poate fi nu numai lucru specific, dar generic, în cazul în care gradul de individualizare a subiectului ar trebui să permită să se distinge de alte lucruri de afiliere tribale.

Conform p. 1 lingura. HA 549 poate fi orice subiect de cumpărare imobiliare și vânzarea de bunuri imobiliare, semne având oborotosposobnosti (Art. 129 cc), lingura n. 1. 130 din Codul civil:

• • parcele de teren, parcele de subsol și tot ceea ce este ferm conectat la sol, adică, obiecte, mutați-le fără daune disproporționate în scopul lor, inclusiv clădiri, structuri, construcții în curs de desfășurare; precum și
  • cu condiția înregistrării de stat a navelor și aeronavelor de mare. navele de navigație interioară. obiecte spațiale.

Proprietatea Legea cu privire la lucrurile pe care pot fi plasate, și alte bunuri.

Subiectii vânzarea de bunuri imobiliare

• • cetățeni
  • persoane juridice
  • alți actori ai drepturilor civile (România, subiectele Federația Rusă, municipale) - în anumite cazuri.

În cele mai multe cazuri, ca un vânzător de proprietar lo imobiliare. Ca o excepție, subiecții dreptului de gestionare economică și de control operațional - întreprinderi de stat și municipale, instituțiile și întreprinderile de stat pot fi, de asemenea, vanzatori.

După introducerea procedurii de faliment persoane fizice tranzacție în contrapartidă cu bunuri de valoare ar putea merge cu ușurință în stare de faliment sau să fie în pragul falimentului. O astfel de afacere, cu mare probabilitate, poate fi invalidat.

Astfel, în cazul în care obiectul verificării poziției financiare a tranzacției control Vânzătorului a devenit necesară. Pentru a confirma integritatea în cazul unei contestări instanță a tranzacției sunt documente foarte importante care confirmă istoria sa: din ce sursă ați aflat despre intențiile contrapartidei, în cazul în care te duci pentru informații cu privire la contractori și să le ofere proprietatea care este primit răspunsul, etc.

Verificați contrapartea este efectuată în mod avantajos, folosind următoarele servicii:

1. kad.arbitr.ru - pentru a verifica dacă este sau nu a depus o cerere de faliment al unui cetățean la instanța de arbitraj de la locul înregistrării acesteia;
2. bankrot.fedresurs.ru - verifica prezența (absența) a publicațiilor privind introducerea în raport cu cetățeanul precum și procedura de faliment soția lui în registrul debitorului (acest lucru ar necesita snils contrapartide);
3. fssprus.ru - verificarea prezenței unei proceduri de executare împotriva unui cetățean și soția sa în datele de producție executiv al băncii;
4. www.cbr.ru/ckki/ - obține informații despre istoricul de credit al vânzătorului în Catalogul Central al istoriilor de credit pe website-ul Băncii România (poate ea însăși o contraparte la cerere sau istoricul de credit al utilizatorului, de exemplu, agent imobiliar dvs. face);
5. www.reestr-zalogov.ru - pentru a verifica absența proprietății dobândite în registrul de notificare a gajului bunurilor mobile.

Asigurați-vă că pentru a salva documentele imprimate pe site-uri - este o dovadă de prudență ta, care este un argument în favoarea validității tranzacției!

Forma de vânzare de bunuri imobiliare

imobiliare contract de vânzare trebuie să fie încheiat în scris, prin elaborarea unui document semnat de către părți. și se consideră încheiat din momentul semnării lui. Nerespectarea forma prescrisă a contractului de vânzare imobiliare va conduce la anularea sa (art. 550 CP).

Cu toate acestea, tranziția de proprietate asupra bunului de la vânzător la cumpărător în conformitate cu alin. 1, art. 551 din Codul civil sunt supuse înregistrării de stat. Prin urmare, dreptul de proprietate asupra proprietății există un cumpărător, pe baza unei structuri juridice complexe. și anume:

1. 1. contract semnat (contract) și vânzarea de bunuri imobiliare
   2. certificatul de înregistrare de stat a transferului de proprietate.

Cu toate că, în sine, un contract de vânzare de bunuri imobiliare nu cauzează cumpărătorului dreptul de proprietate, cu toate acestea, fiind un element al unei structuri juridice complexe, tratatul se leagă în mod legal vânzătorul și cumpărătorul din momentul încheierii acestuia. Deoarece contractul de vânzare imobiliare este consensuală, până în prezent, în cazul în care vânzătorul și cumpărătorul sunt de acord că obligația de a transfera proprietatea și plata acestuia trebuie să fie executată înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate, fiecare dintre părțile interesate dreptul de a cere executarea lor.

Cu toate acestea, potrivit alin. 2 linguri. 551 din Codul civil în conformitate cu vânzarea de bunuri imobiliare de către părți a contractului înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate nu este un motiv pentru a schimba relațiile lor cu terțe părți. Acest lucru înseamnă că încheierea și executarea contractului de vânzare de bunuri imobiliare suprima dreptul vânzătorului de a dispune de bunuri imobiliare vândute ulterior, pentru semnarea unui acord cu privire la înstrăinarea și transferă această proprietate către cumpărător, vânzătorul rămâne fără autoritate ordonă care au aparținut-l ca proprietar. Prin urmare, orice tranzacție ulterioară făcută de către vânzător după transferul de bunuri imobiliare către cumpărător în conformitate cu contractul de vânzare semnat anterior, dar înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate către cumpărător, nu este valabil ca o fata unentitled perfectă. Jurisprudența vine și din faptul că, după transferul de proprietate către cumpărător vânzătorul nu are dreptul de a dispune de ele, pentru că o astfel de proprietate este obiectul executării de către obligațiile de vânzător care decurg din contractul de vânzare, iar cumpărătorul este proprietarul de drept.

Înainte de înregistrarea de stat a transferului drepturilor de proprietate ale vânzătorului, pentru a efectua în obiectul real al transferului dreptului de proprietate al cumpărătorului își păstrează autoritatea de a-și apăra drepturile lor de proprietate. Deci, el poate pretinde răzbunării și revendicările negatoare. Cumpărătorul, care a trecut în posesia în conformitate cu vânzarea de bunuri imobiliare înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate obiect imobile devine proprietarul acestuia titular și, de asemenea, dreptul de a proteja pretenții de proprietate de proprietate. Cu toate acestea, nu au un titlu de proprietate, este în contrast cu vânzătorul poate dispune posesia obținut de proprietate.

Cerința înregistrării de stat a transferului de proprietate asupra bunului în temeiul contractului de vânzare de bunuri imobiliare În ceea ce privește cazurile de vânzare atât imobiliare non-rezidențiale și rezidențiale. Prin urmare, înregistrarea de stat a cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale contractului nu exclude necesitatea unei înregistrări de stat separată a transferului de proprietate asupra unui astfel de tratat.

În cazul în care contractul de vânzare a spațiilor rezidențiale încheiate și executate înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate. vânzătorul pierde posibilitatea legală se angaja în orice tranzacție referitoare la astfel de premize, transferate în temeiul contractului; Prin urmare, toate tranzacțiile ulterioare cu astfel de spații nu sunt valide.

Condiții esențiale de vânzare de bunuri imobiliare.

• 1. pe această temă de vânzare și
  2. prețul bunului vândut.

Legea prevede că contractul de vânzare de bunuri imobiliare au fost date dovezi pentru a stabili definitiv proprietatea reală care urmează să fie transferate către cumpărător prin contract, inclusiv datele care definesc localizarea proprietății pe terenul respectiv sau ca parte a altor bunuri imobiliare. În absența unui acord asupra condiției menționate date care urmează să fie vândute și transferul de bunuri imobiliare este considerată a fi inconsistente, iar contractul încheiat (art. 554 CP).

Necesar de informații cu privire la lege vânzarea de bunuri imobiliare sunt conținute în documente speciale. Printre documentele necesare de identificare a terenurilor sunt planurile lor cadastrale emise de organismele implicate în înregistrarea cadastrală a terenurilor. Documentele care conțin date care permit identificarea unei clădiri detașată (construcție), includ:

• • Planul de teren cu indicarea numărului cadastral,
  • planuri de etaj, explicaŃie a spațiilor situate în clădire, etc.
  • facilități de pașaport, precum și certificatele corespunzătoare eliberate de Biroul de inventar tehnic și care să conțină informațiile de inventar și alte date de locuințe de contabilitate tehnice (spațiu plan de locuit, explicaŃie acestuia etc.) (art. 17 și 18 din Legea cu privire la înregistrarea drepturilor de proprietate reale).

Spre deosebire de contractul de vânzare a contractului de vânzare bunuri personale imobiliare trebuie să conțină convenit de părți în scris, starea prețului imobiliar. În lipsa condițiilor privind prețul contractului de vânzare bunuri imobiliare nu este încheiat (alin. 1, art. 555 din Codul civil). Evaluarea de bunuri imobiliare efectuate de evaluatori profesioniști.

Ca regulă generală, părțile au convenit prețul imobilului situat pe un teren include ratele transmise cu același imobil pe partea corespunzătoare a terenului sau dreptul de a-l (p. 2, art. 555 GK). Cu toate acestea, această regulă este dispositive. În plus, legea poate stabili alte reguli ale relației dintre prețurile imobiliare și prețurile imobiliare transferate la partea relevantă a parcelei de teren și drepturi asupra acesteia.

Prețul de proprietate în contractul de vânzare de bunuri imobiliare poate fi determinată prin diferite metode. În acele cazuri în care valoarea proprietății este stabilită pentru unitatea de suprafață, sau un alt indicator al dimensiunii sale, prețul total al imobilului care urmează să fie plătit este determinată pe baza de dimensiunea reală a proprietății transferate către cumpărător (pag. 3, v. 555 GK). Principalele obligații de performanță vânzător și cumpărător, este de a transfera proprietatea de către vânzător și acceptat de către cumpărător la actul de transfer sau alt document privind transferul (n. 1, art. 556 din Codul civil). normă peremptorie seturi de date cu caracter obligatoriu din punct de vedere procedurile de transfer imobiliare. Evaziunea de una dintre părți să semneze documentul privind transferul proprietății, în condițiile specificate în acord, să fie considerată o renunțare, respectiv Vanzatorul a îndeplinit obligația de a transfera proprietatea, iar cumpărătorul - de obligația de a accepta proprietatea.

Părțile semnarea actului de transfer sau alt document privind transferul, împreună cu transferul efectiv al bunurilor imobile este o condiție prealabilă, vă permite să vorbesc despre executarea obligației privind transmiterea și primirea de bunuri imobiliare. Cu toate acestea, în cazurile prevăzute de lege sau contract, obligația de a transfera de bunuri imobile se consideră îndeplinită la apariția altor fapte juridice (art. 2 alin. 1, art. 556 din Codul civil). De exemplu, părțile pot fi incluse în termenii contractului, potrivit căruia obligația vânzătorului de a transfera proprietatea va fi considerată îndeplinită numai atunci când este:

1. 1. semneze actul de transfer;
   2. da de fapt, imobiliare;
   3. plata cheltuielilor de înregistrare de stat a transferului de proprietate către cumpărător.

La transferul complex, în inginerie și tehnice termeni de clădiri (structuri) sau apartamente părțile pot stipula ca esențiale pentru îndeplinirea corespunzătoare a obligației de a transfera este de a deține vânzătorul pe cheltuiala proprie forțează o organizație specializată a activităților de control și verificare, în scopul de a determina starea calitativă a proprietății, utilități, rețele de informații, servind obiectului, și așa mai departe.

Împreună cu obligația de a accepta proprietatea achiziționată este principala responsabilitate a cumpărătorului în cadrul unui contract de vânzare de bunuri imobiliare este o obligație de a plăti. Forma, modul și metoda de plată sunt stabilite de către părțile contractuale înseși. Legea permite plata bunurilor cumpărate în rate și de credit, precum și plata în avans. Atunci când vânzarea de bunuri imobiliare pe credit, în conformitate cu secțiunea. 5, art. 488 din Codul civil recunoaște această proprietate situată în gaj vânzătorului, în scopul de a-și îndeplini obligațiile cumpărătorului plătit. În conformitate cu art. 20 ipoteci ipotecare, format pe baza n. 5, art. 488 din Codul civil, este înregistrat fără depunerea unei singure cereri, în același timp cu înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate ale persoanei ale cărei drepturi sunt grevate cu ipotecă.

vânzare de mână de bunuri imobiliare sunt aceeași răspundere proprietate reciprocă în calitate de părți la contractul de vânzare a bunurilor mobile, cu următoarele excepții:

1. 1. acceptarea de către cumpărător de bunuri imobiliare, care nu îndeplinește condițiile contractuale, inclusiv în cazul în care o astfel de discrepanță este stipulată în documentul privind transferul de proprietate, nu este un motiv pentru a elibera vânzătorul de răspunderea pentru executarea necorespunzătoare a contractului (paragraful 2 al articolului 556 din Codul civil ..);
   2. transferul de către vânzător la cumpărător de bunuri imobiliare la o încălcare gravă a contractului privind calitatea cumpărător imobiliar nu are dreptul de a solicita înlocuirea proprietăților de slabă calitate în calitate de proprietate uniformă (art. 557 din Codul civil), din cauza naturii și conținutul obligației (Sec. 3, art. 475 din Codul civil).

IMPORTANT! imobiliare contract de vânzare poate fi reziliat de către oricare înainte de data înregistrării de stat a transferului de proprietate, și după o astfel de înregistrare, cu condiția ca acesta nu a fost executată de către părți în întregime. Înregistrarea de stat a transferului de proprietate nu este un obstacol în calea încetarea unui drept de proprietate contract de vânzare executat, în cazurile în care legea sau contractul prevede posibilitatea de reziliere a contractului cu randamentul obținut pe baza părților în conformitate cu art. 450 din Codul civil, inclusiv neplata de către cumpărător a proprietății.

Pentru rezilierea contractului de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare nu este suficient faptul de refuz al vânzătorului sau cumpărătorului contractului, ca de la sine acest fapt nu poate servi ca bază pentru înregistrarea transferului invers de proprietate către vânzător. Este necesar să se apeleze la instanța de judecată, care adoptă o decizie care conține un ordin de a autorității de înregistrare pentru înregistrarea transferului de proprietate de la vânzător la cumpărător ca urmare a rezilierii contractului. Curtea poate face o astfel de decizie numai în cazul în care contractul de vânzare reală imobiliare părțile au stipulat posibilitatea de a reveni executat până la rezilierea contractului (p. 4 din art. 453 din Codul civil).

Cumpărătorul a plătit pentru apartament nu este în ban integral sau deloc listate. În mod semnificativ? Probabil, deoarece apartamentul se vinde pentru bani pe care vânzătorul intenționează să-și petreacă pe propriile lor nevoi. Dar instanțele nu cred acest lucru.

Concluzie. să nu fie în această situație, este necesar să se stabilească în mod competent un contract de vânzare. În acest caz, acordul a fost necesar să se prevadă ca cumpărător neplata de bani pentru locuință dobândite (a se preciza data prin care plata trebuie sa fie ordinul de plată), contractul va fi supus la rezilierea. În acest caz, instanța ar fi de partea vânzătorului și a dispus anularea contractului de vânzare, deoarece ar intra sub incidența alin. 2, art. 450 din Codul civil al Federației Ruse, și anume cazul încetării contractului, pe motiv prevăzute de contractul de vânzare.