imobiliare în străinătate

Premisele pentru achiziționarea de proprietăți private din străinătate pot fi foarte diferite. Pentru unii, este un obiect de investiții interesant, pentru alții - un loc de reședință al copiilor care studiază în străinătate, un loc pentru a petrece vacanța cu familia, pentru a treia - o rampă de lansare pentru deplasarea întreaga familie să aibă rezidență permanentă în străinătate.

Cu toate acestea, indiferent de posibilele cauze ale unei astfel de achiziție costisitoare este necesar să se acorde o atenție aproape de problemele de impozitare, la procesul de achiziție și utilizare ulterioară (sau vânzarea) a proprietății private nu a ridicat costuri suplimentare.

În acest articol veți învăța despre caracteristicile achiziționarea de proprietate privată în Franța - una dintre țările cele mai populare în rândul haynetov românesc. În special, vom discuta aspectele fiscale și practice cheie asociate cu utilizarea de mașini avansate pentru deținerea și gestionarea proprietății private franceze - SCI. ținând cont de schimbările recente în legislația fiscală a Franței.

Ce este SCI

SCI (Société CIVILE IMMOBILIERE) - este un parteneriat privat, care are statut de persoană juridică și ar trebui să aibă cel puțin doi participanți. SCI nu se poate angaja în activități comerciale, în cazul în care participanții sunt singurii responsabili pentru obligațiile IOD proporțional cu interesele lor de capital.

De fapt, utilizarea SCI în structura de proprietate, în comparație cu proprietatea directă a investitorului imobiliar nu conduce la cheltuieli fiscale suplimentare, ca distribuirea profiturilor în favoarea participanților care nu sunt supuse unei obligații fiscale la nivelul SCI. În același timp, această opțiune este mai flexibilă în ceea ce privește atragerea de fonduri pentru achiziționarea în legătură cu restricțiile de schimb existente pentru persoane fizice - rezidenți români. SCI permite, de asemenea pentru o mai mare eficiență și flexibilitate în moștenirea proprietății.

structura Impozitare

Deci, v-ați decis să cumpere o casă în Franța, și poate sunteți chiar interesat de utilizarea SCI. Care sunt implicațiile fiscale ale acest lucru ar putea duce?

În primul rând, o posibilă taxă pe nivelul SCI. În cazul în care SCI prevede o proprietate pentru utilizarea de către terți, nu perceperea unei taxe de închiriere, SCI este obligat să perceapă veniturile imputate de închiriere corespunde nivelului de piață, și de a plăti impozitele. Cu toate acestea, în cazul în care proprietatea este în utilizarea persoanelor fizice - participanți SCI. această datorie fiscală nu apare (indiferent de care este un membru al familiei este un membru al SCI, și cât de des el sau ea trăiește în casă). Cu alte cuvinte, în cazul în care SIC este deținută de unul sau mai mulți membri ai familiei, întreaga familie poate trăi într-o casă fără consecințe fiscale de venit imputate de închiriere.

Spre deosebire de structura cu SCI. la proprietate privată franceză deținută printr-o companie din Franța, sau o altă țară a UE într-o astfel de situație orice costuri suplimentare asociate cu impozitarea veniturilor imputate de închiriere a societății în Franța, chiar și în cazul în care proprietatea este utilizat de către acționar al societății și membrii familiei sale.

Și persoanele juridice care dețin o proprietate privată în Franța sunt obligați să plătească o taxă anuală de 3% din valoarea de piață a proprietății. Cu toate acestea, această regulă există excepții. În special, taxa nu se plătește în cazul în care persoana juridică este înregistrată în Franța / o altă țară a UE sau o țară cu care Franța a semnat un acord privind evitarea dublei nalogo-impozitare și care prevede anual (sau se angajează să furnizeze, la cerere) Informații despre participanții care dețin mai mult de 1% din capitalul, autorităților fiscale din Franța. În acest caz, SCI eliberat de obligația de a furniza informații autorităților fiscale din Franța (și, prin urmare, de la plata taxei), deoarece aceste informații sunt dezvăluite în anul de a depune declarația de impozit pe venit.

În al doilea rând, este posibilele consecințe fiscale pentru membrii SCI. Deci, participanții SCI. Franța sunt nerezidenți trebuie să plătească impozit pe avere personală, în cazul în care valoarea activelor lor franceze (nete de pasive) depășește 1,3 milioane de euro. În acest caz, activele franceze includ bunuri mobile și imobile în Franța, deținute direct sau indirect, de către contribuabil (inclusiv o miză în SCI). Schimbări recente în ceea ce privește acest impozit îmbunătățit ușor situația contribuabililor - în plus față de ceea ce a fost ridicat, valoarea de prag a activelor pentru colectarea acestei taxe (anterior a fost de 800 de mii de euro.), au fost de asemenea rata de impozitare redusă în mod semnificativ. Acum, pentru statele de la 1.3-3,000,000 rata de impozitare este de 0,25%. și state pentru mai mult de 3 milioane - 0,5% (ratele anterioare au variat de la 0.55 la 1,8% în funcție de cantitatea de stat).

Calcularea bazei de impozitare a acestui impozit se face pentru fiecare participant separat SCI pe baza valorii de piață a activelor minus datorii (de exemplu, în cazul în care proprietatea a fost achiziționată cu bani imprumutati) achiziționate. În acest caz, în cazul în care participanții SCI sunt membri ai unei familii, în anumite circumstanțe, acestea pot fi tratate ca un singur contribuabil în scopuri fiscale cu condiția.

Până de curând a fost posibil să atragă finanțare datoriei direct de la participanții la SCI sau societățile lor afiliate (situate în principal în jurisdicții fiscale scăzute) și scade credite și dobânzi acumulate în raport cu costul proprietății dobândite, minimizând astfel baza pentru taxa pe avere personală. Cu toate acestea, odată cu introducerea modificărilor, această posibilitate a fost limitată în mod semnificativ. Acum puteți lua în considerare numai creditele primite de la părțile non-SCI (de exemplu, restricția se aplică societăților deținute / controlate de membri SCI). Prin urmare, înainte de tranzacție este recomandabil să se lucreze în detaliu mecanismul de finanțare a achiziției (de exemplu, să ia în considerare posibilitatea de a obține un împrumut bancar garantat de către companiile afiliate).

În același timp, și în situațiile în care fondurile împrumutate nu îndeplinește criteriile neaffilirovannosti orice proprietate cumpărate în întregime de fondurile proprii ale investitorului, rămâne posibilă pentru a optimiza efectele taxei pe privat de stat-Yanie. Pentru a face acest lucru, trebuie să se extindă componența participanților SCI (de preferință, nu este un membru al familiei, cum ar fi un soț sau copii) la valoarea ponderii fiecăruia dintre participanți nu a depășit 1,3 milioane de euro.

De asemenea, valoarea de piață a proprietății în scopuri fiscale a calculului în stare privat poate fi redus cu 30% în cazul în care proprietatea este reședința principală a părților respective SCI. Cu toate acestea, în acest caz, membrii SCI poate fi recunoscut ca rezident fiscal în Franța, iar valoarea pragului pentru calculul impozitului pe avere personală pentru ei va include nu numai activele franceze, dar, de asemenea, proprietatea la nivel mondial. În acest sens, trebuie să planifice cu atenție structura participanților SCI cu activele generale ale familiei și planurile personale pentru fiecare membru al familiei.

De asemenea, atunci când deține un investitor proprietate se confruntă cu necesitatea de a plăti taxa pe proprietate și de ședere, a cărei valoare depinde de valoarea cadastrală a proprietății de închiriere determinată de către autoritățile fiscale.

În plus, achiziționarea de bunuri imobiliare valoarea tranzacției pentru cumpărător, de obicei, crește valoarea TVA-ului și a impozitului pe transferul de proprietate. În cazul expirării de 5 ani de la data vânzării de bunuri imobiliare finalizare construcții TVA-ul nu poate fi plătită, cu toate acestea, rata mai mare a impozitului pe transferul de proprietate.

Impozitarea privind vânzarea de bunuri imobiliare

În cazul unei decizii privind vânzarea în continuare a consecințelor fiscale imobiliare ale tranzacției va depinde de reședința fiscală a vânzătorului. De exemplu, venitul francez nerezident din vânzarea de acțiuni în SCI / proprietate este impozabilă la rata de 33,33%. În același timp, există stimulente fiscale pentru posesiune pe termen lung. În special, după 5 ani de proprietate asupra bunurilor imobile proprietate contribuabil are dreptul să reducă valoarea anuală a profitului impozabil cu 10%. Astfel, vânzarea de bunuri imobiliare, al cărui mandat este mai mare de 15 ani, impozitul pe venit nu este percepută. Cu toate acestea, în cazul în care participantul SCI - rezident fiscal românesc, nu uitați despre necesitatea de declarare și plată a impozitului pe venit de la o astfel de vânzare vRumyniya (atât în ​​cazul vânzării de acțiuni ale SIC și în cazul veniturilor din SCI.).

Aspecte practice ale achiziției de bunuri imobiliare

După cum sa menționat mai sus, în scopul de a obține o eficiență fiscală a tranzacției este necesar să se elaboreze o serie de aspecte, care, în practică, are nevoie de timp. Cele mai interesante obiecte de pe piața imobiliară, ca regulă, puse în aplicare într-un timp foarte scurt și necesită luarea rapidă a deciziilor de către investitori.

Ieșire în această situație poate fi încheierea achiziției preliminare și vânzarea de bunuri imobiliare, care este o practică comună. În cazul în care până în acel moment determinat în cele din urmă, care în cele din urmă va face dobânditorului în tranzacție, o parte la contract este deschisă tuturor investitorilor societății dispune de fonduri suficiente pentru cauțiune. Ulterior, la încheierea contractului principal de vânzare ca cumpărătorul poate vorbi deja o altă entitate juridică, cu condiția ca dispozițiile preliminare contractuale prevăd posibilitatea înlocuirii cumpărătorului să se transfere la ea toate drepturile și obligațiile prevăzute de acordul prealabil (inclusiv dreptul unui depozit). Odată cu elaborarea corectă a contractului preliminar cumpărătorului înlocuirea similare nu ar trebui să conducă la consecințe fiscale negative.

Un alt aspect important - asigurarea de sprijin în timp util și de calitate la notar. vanzatori francezi de des atrage un notar și să ofere cumpărătorului împreună pentru a utiliza serviciile sale pentru efectuarea tranzacției. Cu toate acestea, în această situație este riscul ca notarul va acționa din ce în numele Vânzătorului ca partid, inițial l-au atras la afacere. Prin urmare, este recomandabil pentru client să își aducă propriul notar. Aceasta nu va crește deasupra capului ca taxele de vânzare de tranzacții imobiliare va fi stabilită și în proporții egale, printre cele mai importante notarii afacere cota. În același timp, această abordare va permite cumpărătorului de a obține avizul unui notar pe deplin independentă privind corectitudinea documentelor de titlu de proprietate și posibilele riscuri juridice.

riscurile fiscale asociate cu mișcarea de rezidență

În plus față de sarcina fiscală legată de achiziționarea de bunuri imobiliare, investitorul ar putea amenința potențial probleme fiscale mai grave. În funcție de faptele și circumstanțele specifice referitoare la dreptul de proprietate și de ședere în proprietate: regularitatea și durata totală a șederii în Franța, care trăiesc în această țară, familia, prezența unor interese de afaceri, etc. investitor român poate fi considerat un rezident fiscal al Franței. În acest caz, veniturile investitorilor la nivel mondial pot fi supuse impozitării în Franța prin rate semnificativ mai mari decât în ​​Federația Rusă.

În acest sens, în cazul în care investitorul nu intenționează să se mute într-un loc permanent de ședere în Franța, este necesar să se elaboreze un set de măsuri pentru a reduce acest risc, luând în considerare toți factorii de familie și de afaceri existente, precum și planurile pe termen lung ale investitorului.

Oamenii de știință și arhitecți lucrează din greu pentru a ne da tuturor un somn mai bun lui. Cum intenționează să realizeze acest lucru? Mishel Lezhe știe răspunsul.